Loi du 9 avril 2024 visant à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement

La loi a été enrichie au cours de son examen par les parlementaires, passant de 17 articles à l'origine à 59 articles. 

Elle fait suite au plan "Initiatives copropriétés" lancé en 2018 qui a permis de requalifier 88 000 logements et au rapport pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne des deux maires Mathieu Hanotin et Michèle Lutz, remis fin octobre 2023 au ministre délégué au logement.

La loi étend le champ des travaux pouvant faire l'objet d'une opération de restauration immobilière (ORI), afin d'en permettre l'utilisation à un stade plus précoce des dégradations. 

Elle crée une nouvelle procédure d’expropriation "des immeubles indignes à titre remédiable". Cette procédure concernera les propriétaires de logements frappés par au moins deux arrêtés de péril ou d'insalubrité au cours des dix dernières années lorsque les prescriptions de ces arrêtés n'ont pas été totalement exécutées. Elle est conçue pour permettre des interventions en amont, sur les immeubles dont l’état est critique, mais qui peuvent encore être sauvés. Il s’agit donc de rénover plutôt que de démolir. 

Les syndicats de copropriétaires pourront souscrire un prêt global collectif, plus souple et plus simple, afin de financer les travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien des immeubles. Aujourd'hui, contracter un prêt est difficile en raison des multiples conditions demandées. 

La rénovation de l’habitat dégradé est intégrée dans les missions de soutien et de conseil de l’agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT), pour permettre aux petites et moyennes collectivités locales de disposer de moyens d’ingénierie nécessaires. 

L’association Foncière Logement, filiale du groupe Action Logement, pourra intervenir dans les opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH) et dans les opérations de restauration immobilière (ORI). L’ensemble des travaux de rénovation des copropriétés en difficulté pourront bénéficier de la garantie du fonds de garantie de la rénovation énergétique (FGRE).

Plusieurs dispositions renforcent le permis de louer. L'instauration du permis de louer sera possible même en l'absence de programme local de l'habitat. Dans le cadre de l'instruction du permis, le président de l'intercommunalité compétent en matière d'habitat ou le maire pourra faire visiter le logement et infliger des amendes en cas de mise en location sans déclaration ou autorisation préalable. Le maire pourra aussi faire réaliser d'office des travaux, voire faire démolir des bâtiments non conformes aux règles d'urbanisme présentant un risque pour la sécurité ou pour la santé. 

En cas de doute sur la solidité de certains bâtis, les maires pourront demander un diagnostic structurel des immeubles situés dans des zones d'habitat dégradé ou ancien, aux frais des propriétaires. Cette mesure permettra de prévenir des effondrements d’immeubles, notamment dans les centres anciens dans des villes comme Toulouse, Bordeaux, Marseille ou encore Lille. 

La loi, à l'initiative des parlementaires, consacre l’obligation pour les propriétaires d’assurer le relogement définitif des occupants dès lors qu’ils n’ont pas réalisé les travaux prescrits dans un arrêté de péril ou d'insalubrité dans les trois ans.

L'expérimentation prévue par la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové dite "Alur", qui a instauré la possibilité d’exproprier les seules parties communes d’un immeuble en état de carence, est prolongée de dix ans. Une autre disposition, introduite par le gouvernement, permettra à titre expérimental aux préfets d'inciter les propriétaires de logements en péril ou insalubres à conclure un bail à réhabilitation en vue de leur rénovation.

Dans le but de sécuriser le traitement des copropriétés dégradées, l'insaisissabilité des comptes bancaires de copropriétés en redressement est prévue. La procédure de mandat ad hoc est en outre facilitée. 

Un régime de concession pour le traitement des copropriétés dégradées est institué. Le droit de préemption urbain est étendu pour faciliter et sécuriser sa mise en œuvre par les communes qui souhaitent l’utiliser comme moyen de lutte contre la dégradation de l’habitat.

Les constructions temporaires ayant vocation à reloger des habitants évincés lors d'opérations de résorption de l'habitat indigne ou dégradé seront dispensées d'autorisation d'urbanisme. 

Le texte oblige les syndics d'informer les copropriétaires et les occupants de l'immeuble des procédures en cours en matière d'insalubrité ou de péril.

La réduction d'impôt accordée aux propriétaires de logements anciens ("dispositif Denormandie") est prolongée jusqu'à 2027 et élargie aux travaux de rénovation de l'habitat dégradé dans les copropriétés en grande difficulté.

La loi instaure un régime de scission judiciaire des copropriétés en redressement dans le cadre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD), afin de sortir de la situation inextricable des gigantesques copropriétés.

La procédure de prise de possession anticipée dans le cadre d'opérations de requalification de l'habitat dégradé est renforcée. La procédure d'expropriation des immeubles insalubres à titre non remédiable (procédure "Vivien") est sécurisée, notamment s'agissant des immeubles comprenant des locaux commerciaux.

La déclaration de carence d'une copropriété est facilitée. Le texte réforme aussi les outils mobilisables dans le cadre d'une opération d'intérêt national (OIN) dans l'objectif de gagner du temps sur les projets.

La loi enrichit le registre national d'immatriculation des copropriétés (RNIC), qui devra comporter de nouvelles données sur les marchands de sommeil.

Les sanctions pénales contre les marchands de sommeil sont renforcées. La peine complémentaire d'interdiction d'acquérir un bien immobilier (autre que la résidence principale) pour ces bailleurs peu scrupuleux est alourdie. La durée de l'interdiction est portée à 15 ans (contre dix ans aujourd'hui). 

Le fait pour un bailleur de refuser d'établir un contrat de bail ou de délivrer un reçu ou une quittance de loyer sera désormais puni jusqu'à un an de prison et 20 000 euros d’amende. 

Un article, introduit par le Sénat, autorise la mise à disposition aux collectivités locales, à titre gratuit, des biens confisqués aux marchands de sommeil pour en faire des logements. 

L'application au logement, et non à chaque locataire, des normes de décence pour les colocations à baux multiples, a permis à certains marchands de sommeil de procéder à des divisions informelles d'appartements afin d'y entasser des ménages. Pour que les maires aient les moyens de s'opposer à de telles dérives, les communes pourront fixer des exigences de décence plus fortes pour les colocations à baux multiples. Cette mesure doit être expérimentée pendant cinq ans.