Dans l’enquête publiée par la Banque de France le 8 avril 2024, les banques centrales de l’Eurosystème étudient l’évolution de l’endettement immobilier des ménages de la zone euro en fonction de leurs revenus, entre 2010 et 2021.
Sur cette période, les prix de l’immobilier ont connu des évolutions différentes selon les pays. En Allemagne, on observe une augmentation ininterrompue des prix depuis le milieu des années 2000. En France, en Espagne et Italie, cette évolution est plus fluctuante : à la hausse des prix du début des années 2000 succède une baisse des prix, au moment de la crise financière de 2008-2009, puis une nouvelle hausse jusqu’en 2021.
L’augmentation des prix de l’immobilier des années 2017-2021 est générale (35% en Allemagne, 19% en France et Espagne et 4% en Italie). Elle se cumule avec une politique monétaire européenne visant à baisser des taux d’intérêts sur les crédits immobiliers.
Une politique monétaire facilitant l'endettement immobilier
Le contexte de la fin des années 2010 et du début des années 2020 profite, en premier lieu, aux propriétaires les plus aisés : comme les prix immobiliers dépendent du type de bien possédé (surface, qualité, localisation), les ménages ayant les revenus les plus élevés bénéficient d’une valorisation de leur patrimoine immobilier. Cela les rend plus enclins à s’endetter et à acquérir de nouveaux biens immobiliers (résidences secondaires ou logements locatifs).
Depuis 2010, l’endettement immobilier a ainsi nettement progressé en Allemagne et en France. En France, cette hausse est particulièrement fulgurante : la dette contractée par les ménages est passée de 400 milliards d’euros en 2003 à 1 400 milliards d’euros à la fin 2021, soit une augmentation de 350%. En guise de comparaison, l’endettement des ménages allemands est passé de quasiment 1 000 milliards d’euros à 1 500 milliards d’euros sur la même période. Il a légèrement progressé en Italie et diminué en Espagne.
En France, un endettement particulièrement marqué chez les ménages les plus aisés
En dépit de la hausse générale de l’endettement immobilier en France, la proportion des ménages endettés est restée stable (25% en 2021). Comment expliquer cela ? Par la concentration de l’endettement : en France, les ménages dont le revenu se situe dans le quart supérieur concentrent 63% de l’endettement immobilier.
Cette reproduction des inégalités de patrimoine est spécifique à la France. En Allemagne, en Italie et en Espagne, l’endettement est mieux réparti dans la population et les ménages propriétaires ont un endettement médian inférieur à ceux des propriétaires français.
Depuis 2021, le contexte a radicalement changé avec le rehaussement des taux d’intérêt. Ce changement de politique devrait rapidement avoir des effets sur l’accumulation patrimoniale des ménages.
